不動産活用による相続・節税対策
リバティーエステートでは不動産を活用した相続対策も多数の実績を誇ります
財産の評価額を下げる「不動産活用」
財産は現金だとそのままの金額となりますが、不動産は「評価額」となり、様々な条件で変動します。不動産の評価方法を理解し、評価額を下げることで、大きな節税対策をして財産継承ができます。リバティーエステートでは「不動産に強い」「節税意識のある」「相続人の立場になれる」相続コーディネーターだからこそできるノウハウがあります。
不動産の評価額は、実勢価格よりも低い路線価や固定資産税評価額によって決められます。 その為、現金を不動産投資することで土地は20～30％程度に評価額を抑えることができ、建物は築年数などによりますが30～70％程度に評価額を抑えることができます。 自用地以外で賃貸不動産などに投資すれば更に評価額を圧縮することが可能となります。
相続提案コーディネート
生前贈与の活用方法
相続税の節税対策にはさまざまな方法がありますが、基本的な考え方は、「相続財産」を減らすこと。税金の負担を考慮しながら、いかに効果的に財産を生前贈与できるからポイントになってきます。
生前贈与においては、「暦年贈与の非課税枠」（※1）を使うのが一般的。他には「教育資金の一括贈与の特例」（※2）や「住宅取得等資金の非課税制度」（※3）を使って節税対策を図る方法があります。
※1.暦年贈与の非課税枠（基礎控除）とは？
毎年少しずつ子供に財産を贈与する場合、一個人が受けた贈与が年間110万円（基礎控除額）以内であれば、贈与税が非課税となります。
※2 教育資金の一括贈与に係る贈与税非課税措置とは？
祖父母・父母が子や孫に教育資金を一括して贈与する場合、この教育資金について、子・孫ごとに1,500万円までなら贈与税が非課税となります。
※3 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置とは？
祖父母・父母が子や孫に住宅取得等資金を贈与する場合、一定金額までの贈与につき贈与税が非課税となります。
節税できる生前対策
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- 贈与
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- 不動産を子どもに贈与
- 家賃収入が被相続人の現金として残ることで回避できます。また子どもの納税資金にもなります。
- 子ども・孫から感謝されながら、生活援助になり、所得税・住民税の節税にもつながります。
- 自宅を配偶者に贈与
- 婚姻20年以上の配偶者には、2000万円（暦年贈与を合わせると2,110万円）まで無税で贈与できます。
- 妻のために自宅を守ります。
妻が相続税で困らないように……
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- 購入
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- 現金で不動産を購入する
- 現金で持つより、不動産に換えたほうが評価が下がります。また、現金が減ることで財産が減るので対策になります。
- 子ども・孫から感謝されながら、生活援助になり、所得税・住民税の節税にもつながります。
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- 活用
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- 土地に賃貸不動産を建てる
- 収益を生みながら評価を下げることができます。また、相続人が複数の場合は、土地に複数棟建てることで分けやすい財産となります。
- 空き地をなにも利用していない場合は賃貸不動産を建てて大幅に評価額の低下につながります。
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- 資産組み替え
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- ●土地を売り、賃貸不動産を建てる。
- ●古いアパートなどは生前にリフォームする。
- ●相続人の数だけ収益不動産を買う。
- ●妻や子の名義で賃貸物件を建てる。
- ●借地物件と底地を交換し財産を優良資産へ変更する。
- ●借地権と底地を交換し財産を優良資産へ変更する。
不動産の組み換えや買い替えをすることで、小規模宅地等の特例を使う以外にも節税につながるケースがあります。
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- 法人
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- 賃貸経営の会社をつくる
- 賃貸経営は個人より、法人のほうが税制上のメリットが多くあります。また、配偶者や子どもを役員とすることで、家賃収入による資産の増加を回避できます。
- 不動産管理会社は不動産オーナーの毎年の所得税や住民税の負担を軽減するだけではなく、オーナーに相続が発生した場合の相続税の納税資金を作るという側面もあるのです。
豊富なサービスメニューで不動産活用・相続対策・節税をサポートします。
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