古家付き土地を売却するときの注意点とは？売るときの費用や税金を解説！

初めて不動産を売却するときに「古家付き土地を売却するときに何に気を付ければいいのか」と悩む方もいるでしょう。古家付き土地を売却するときには、契約不適合責任を免責することが大切です。

この記事では、古家付き土地の売却方法や注意点を解説します。古家付き土地の売却がスムーズに進むようになりますので、ぜひ最後までお読みください。

古家付き土地とは？

古家付き土地（ふるやつきとち）とは古い建物が建ったままの土地です。建物に査定上の価値はなく、土地のみの価格で販売する売り方です。不動産を売却するときの広告では、上物付き土地や土地（現況古家有）と掲載されます。

古家付き土地を売る3つの方法

古家付き土地を売る方法は、以下の3つです。
・古家付き土地として売却する
・中古の一戸建てとして売却する
・更地にしてから売却する
古家付き土地と中古の一戸建てとの明確な区別はありません。ただ、木造住宅の法定耐用年数22年を超える場合は建物の価値が0となり、古家として売り出されるケースが多いでしょう。古家付き土地か中古の一戸建てとして売り出すかは、売主の意向次第です。

更地は、住宅などの建物が一切建っていない宅地です。借地権などが付いていない状態で、購入後にすぐ新しく家を立てられる状態です。古家付き土地の売却は難しいため、どの方法で売却を進めていくのかは不動産会社に相談して決めましょう。

古家付き土地を売却する方法別のメリット・デメリット

古家付き土地を売却する方法は、前章で説明した3つの方法があります。ここからは、それぞれの方法のメリット・デメリットを解説します。

古家付き土地として売却するメリット・デメリット

古家付き土地として売却する場合のメリットは、古家が土地に付いているとして売却するため、家の解体費用がかからないことです。また、家が建っている場合だと、更地に比べて1/6の固定資産税で売却できます。

家が建っている地中に何か埋まっていても、売り出し前に把握できません。買主が解体した後に、地中に埋蔵物があった場合に撤去費用などを請求される場合があります。埋蔵物の例は、井戸や古い浄化槽などです。

中古の一戸建てとして売却するメリット・デメリット

中古の一戸建てとして売却するメリットは、中古住宅として探している買主に売りやすいことです。また、そのまま一戸建てに住むので、売主だけでなく買主も解体費用がかかりません。

デメリットとして新築を好む買主が多いため、売れにくい可能性があります。ただし、不動産会社によっては中古リノベーション住宅専門のところもあり、依頼するとスムーズに売れることも少なくありません。

更地にしてから売却するメリット・デメリット

更地にすると、マイホームを建てる買主からの需要が高いため、早く売れやすいでしょう。古家付き土地よりも高く売れるため、解体費用も含めた売却代金にすれば、赤字にならずに済みます。

売主が解体費用を負担することが、更地として売却する一番のデメリットです。また古家を解体したために、次に建てる家の大きさが変わってしまうことがあります。旧建築基準法で建てられた家は、取り壊してしまうと新建築基準法に沿った家しか建てられないためです。

古家付き土地を売却するときの3つの注意点

古家付き土地を売却するときには、普通の不動産を売却する以外にも注意点があります。ここからは、3つの注意点を解説します。

契約不適合責任を免責する

古家付き土地を売却するときには、家の契約不適合責任をすべて免責しておくことがポイントです。

契約不適合責任とは、家を売却した後に見つかった損傷について売主が責任を負うことです。たとえば、買主から修繕費や契約解除などを請求される恐れがあります。

古家付き土地の場合は、買主は引き渡し後に建物を取り壊すことを前提として購入しているため、売主としては契約不適合責任を負わない条件で契約しましょう。

契約不適合責任を免責するには、売買契約書に買主の了解を取った上で、契約不適合責任を負わない旨を記載しておくことがポイントです。

ごみを処分しておく

古家付き土地を売却するときには、あらかじめごみを処分しておきましょう。ごみを残しておくと、買主からごみの処分費用などを求めて、値下げ交渉されることがあります。

希望価格で売却するためにも、売却前にごみを処分することをおすすめします。

確定申告する

売却した翌年の3月までに、確定申告することが大切です。売却をして利益が出た場合には、申告をしないと延滞税などの余計な税金がかかることがあります。また、特例控除を利用すると節税できるので、確定申告をしましょう。

古家付き土地を売却したときにかかる主な費用と税金

ここからは、古家付き土地を売却したときにかかる以下の5種類の費用と税金について解説します。

・仲介手数料
・解体費用
・測量費用
・譲渡所得税
・印紙税

売却にかかる費用から順番に解説します。

仲介手数料

古家付き土地が売却できた場合は、仲介手数料を不動産会社に支払わなければなりません。仲介手数料の上限金額は法律により決まっていて、以下の計算式で求めます。

仲介手数料の上限金額(税込)＝（売却価格×3%+6）+消費税

解体費用

更地にする場合には、解体費用がかかります。家の構造や周辺環境によって解体費用は異なり、木造住宅は解体する手間がかからないので、安く済みます。

測量費用

家を売却するために必要な測量図がないときに、測量費用がかかります。測量図とは、周りの不動産と境界線を示すための書類です。ただし、測量図がない場合でも登記謄本にある土地面積を確認して、買主と売主が納得すれば売買できます。

譲渡所得税

譲渡所得税は古家付き土地を売却して、利益が発生したときに課税される税金です。譲渡所得の税率は住宅を所有した年数によって異なり、5年以内の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。

参照：国税庁　土地や建物を売ったとき

印紙税

印紙税は、不動産を売買するときの契約書に貼る印紙代です。金額は売却価格によって異なり、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成された売買の契約書の印紙税は以下の通りです。

参照：国税庁　不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

まとめ

古家付き土地の売却方法は、土地・中古の一戸建て・更地として売る方法があります。売却するときには、契約不適合責任を免責しておくことが大切です。古家付き土地を売却するときには、仲介手数料や譲渡所得税がかかります。古家付き土地の売却でお困りの方は、リバティーエステートにご相談ください。