贈与税の非課税特例活用ガイド　中古マンション購入時も対象？

住宅の購入は、多くの人にとって人生で最も大きな買い物の一つです。特に、親からの資金援助を受ける際には、贈与税の問題が頭を悩ませることでしょう。

しかし、ご安心ください。住宅購入資金に対する「住宅取得等資金非課税の特例」という制度があり、これを利用すれば、マンション購入時にも贈与税が非課税になる可能性があります。

この特例は、2023年末で終了する予定でしたが、最近の税制改正により2026年12月31日まで延長されました。

この記事では、贈与税の非課税特例の詳細、適用条件、そしてマンション購入を含む住宅購入におけるこの特例の活用法について、詳しくご説明いたします。

住宅取得資金贈与の非課税枠について

親からの贈与であっても、一定額を超える金銭や財産の受領には贈与税が適用されます。年間の贈与総額から110万円の基礎控除額を引いた後の金額に税が課され、その額が大きくなるほど税率が上昇します。（110万円を下回る場合は非課税となります。）

住宅購入支援としての贈与を受ける際、その金額が大きいために贈与税の負担が増大する可能性があります。このような状況を緩和するため、住宅取得資金の贈与に対しては、特定の条件を満たす場合に限り贈与税が免除される特別控除制度が用意されています。

※この特別控除の適用可能期間は2026年12月31日までと定められています。

相続時精算課税制度とその他の贈与税軽減策の違い

贈与税の負担を軽減する手段の一つに、「相続時精算課税制度」があります。これは、ある人が亡くなった際に、その人から生前に贈与された財産を含めた全ての遺産に対して相続税を一括で計算し、支払う仕組みです。

この制度では、生前の贈与については2500万円までが非課税となります。
この制度は、住宅取得などに関する贈与の非課税特例とも組み合わせることができますが、結局のところ大きな相続税の支払いを避けることはできません。

特に、相続する遺産の総額が基礎控除額（3000万円プラス法定相続人一人あたり600万円）を超える場合、相続時精算課税制度を選択すると不利になる可能性があります。

非課税枠は住宅品質に応じて調整されます

住宅の性能に基づき、非課税の範囲が設定されます。高機能住宅と通常住宅では、非課税枠に差があります。

• 高機能住宅：1,000万円
• 通常住宅：500万円

「高品質（省エネルギーなど）住宅」とは、省エネルギー性能、耐震性能、およびバリアフリー設計に関して、以下のいずれかの基準を満たす住居をさします。

• 断熱や省エネ性能が等級4以上、新築住宅の場合は断熱性能が等級5以上、一次エネルギー消費量が等級6以上であること
• 耐震性能が等級2以上、または免震構造を有する建物であること
• 高齢者や障害者への配慮が施された設計で、対応等級が3以上であること

住宅購入時の贈与に対する非課税枠を活用する際には、前述した基礎控除額110万円が引き続き適用されます。これにより、高品質住宅の場合には最大1,110万円、一般住宅では最大610万円までが実質的に非課税となります。

非課税特例を受けるための要件

非課税特典を得るためには、贈与を受ける人と購入する住宅が特定の条件をクリアしている必要があります。
受贈者が満たすべき要件を確認しましょう。

非課税特典の対象者要件

• 贈与を受けた時に 贈与者は受贈者の直系尊属（父母・祖父母）であること。
• 贈与を受けた年の１月１日において 18歳以上（令和４年3月31日以前の贈与の場合は、20歳以上）であること。
• 贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が 2,000万円以下（新築等をした住宅 用の家屋の床面積が40㎡以上50㎡未満である場合は1,000万円以下）であること。
• 自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋を取得したもので はないこと、又はこれらの人との請負契約等により新築若しくは増改築等をしたものでは ないこと。
• 贈与を受けた年の翌年３月15日までに 、住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の 新築等をすること。
• 贈与を受けた時に、日本国内に住所を有し、かつ、日本国籍を有していること。 （注）一定の場合を除く。
• 贈与を受けた年の翌年３月15日までにその家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその 家屋に居住することが確実であると見込まれること。

参考：国税庁ホームページ

配偶者の親からの資金援助は直系尊属に該当しないため、特例は適用外ですが、養子縁組の場合は適用可能です。

注意すべきポイントは、贈与を受けた後実際に新居に住み始めるまでの期間です。受贈年の翌年12月31日までに新居に居住していない場合、特例の適用が受けられず、修正申告が必要になります。

非課税特例を受けるための物件条件

• 物件は日本国内に位置する住宅であること
• 物件の登記上の床面積（マンションの場合は個別の専有部分）が40平方メートルから240平方メートルの範囲内で、その半分以上が居住用途に割り当てられていること

併用住宅の場合でも、居住部分が全床面積の半分以上を占めていれば、非課税特例の適用対象となります。

中古住宅購入時の特例適用条件

中古住宅を購入する際も、基本条件を満たすとともに、以下の追加要件のいずれかを満たせば、非課税特例を利用できます。

中古住宅の追加適用条件

• 1982年（昭和57年）以降に建設された新耐震基準に合致する住宅であること
• 耐震基準に合った建物であることを証明する耐震基準適合証明書を取得していること
• 耐震改修を施し、改修が新耐震基準に適合していることを証明書で示せること（改修工事は贈与を受ける前に申請が必要）

以前は建築から一定の年数内（木造で20年、RC造で25年以内）の物件に限られていましたが、2022年度からは昭和57年以降に建設された全ての住宅が対象となり、より幅広い中古住宅が特例の対象に含まれるようになりました。

リフォーム時の特例適用基準

リフォームや増改築に関する資金援助を受けた際も、以下の全ての条件を満たすことで非課税特例を受けることができます。

リフォームの場合の追加要件

• 工事にかかる費用が最低100万円を超えること
• リフォーム後の住宅（マンションの場合は専用部分）の床面積が最低50平方メートルから最大240平方メートルの範囲にあり、そのうち半分以上が居住エリアとして使用されること
• リフォームが行われるのが、自己所有かつ居住している物件であること

非課税特例の確定申告と必要書類

非課税特例を適用するためには、確定申告が必須です。特例を受けるためには、税務署への申告が欠かせません。
申告に必要な書類は以下の通りです。これらは、新築、中古、リフォームを問わず共通です。

必須提出書類

• 贈与税申告書
• 戸籍謄本等（贈与者との関係、氏名、生年月日の確認が可能な書類）
• 源泉徴収票や確定申告書等（所得総額を証明する書類）

新築または中古住宅購入時に必要な追加提出書類
新築や中古の住宅を購入した際には、以下の追加書類が必要となります。

• 建築請負契約書や不動産売買契約書のコピー
• 不動産の登記情報が確認できる登記事項証明書（贈与税申告書に不動産番号があれば省略可）
• 高品質住宅を購入する場合は、その住宅性能を証明する住宅性能証明書
• 中古住宅購入の際は、耐震基準適合証明書や建築住宅性能評価書の写し、既存住宅売買かし保険の保険付保証明書のいずれか
• 中古住宅で築年数や床面積の情報が不足している場合は、それらを証明する書類
• 耐震改修を施した中古住宅の場合、改修工事に関する申請書や証明書

参考：国税庁ホームページ（住宅取得等資金の贈与税の特例に係る「チェックシート」及び「添付書類」の区分）

リフォーム実施時に提出が必要な追加書類
リフォームに際しては、次の追加書類が求められます。

• 工事請負契約書のコピー等
• 不動産の登記情報を示す登記事項証明書
• 工事の確認済証明書や検査済証明書、増改築工事の証明書
• リフォーム保険の保険証明書（水回りや雨漏り防止工事など特定の工事に関して）

非課税特例の申請期限は、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までです。この期間内に申請を行わないと、特例の適用を受けることができないため注意が必要です。

非課税特例が必ずしも有利とは限らない場合

住宅取得資金の贈与においては、最高1000万円まで贈与税が免除される特例がありますが、この特例を利用することが常に最適な選択とは限りません。
特に、以下のような状況では、非課税特例を利用する際には慎重に考える必要があります。

住宅ローン控除との組み合わせに注意

住宅ローン残高の0.7%が所得税や住民税から差し引かれる住宅ローン控除は、贈与税の非課税特例と併用が可能です。しかし、住宅ローンと贈与された資金の合計が実際の住宅購入費を超えた場合、ローンの一部が控除の適用外となることがあります。

たとえば、ローンが3200万円、贈与金が500万円で、合計3500万円の家を購入した場合、控除対象となるのは贈与金を差し引いた2700万円のみです。

このように、住宅ローン控除を最大限利用できる場合、非課税特例を適用するよりもローン控除のみを利用した方が経済的に有利な場合があります。特に、長期優良住宅や省エネ住宅のように、ローンの借入限度額が高い住宅を購入する際は、住宅ローン控除の全額利用を検討する価値があります。

将来、親の住宅を相続予定の場合の配慮

将来的に親の住宅を相続する場合、小規模宅地等の特例を利用できる可能性があります。この特例では、親族が故人と生前同居していた住宅を相続する際、その土地の相続税評価額を最大80%まで引き下げることができます。
この特例は、原則として故人と同居していた必要がありますが、故人の子どもであれば、同居していなくても住宅を所有していなければ適用可能です。
しかし、贈与を通じて住宅を取得した場合、この「住宅非所有者」という条件に当てはまらなくなります。地価が高い地域では、この選択が相続税の大幅な増加につながる可能性があるため、贈与による税の軽減よりも相続税の負担が重くなるケースもあります。

まとめ

住宅の購入は人生で最も大きな投資の一つです。それに伴う税金も大きな負担となり得ますから、賢く節税しながら理想の住宅を手に入れたいものです。

リバリノでは、不動産の選定からリノベーション、そして資金計画に至るまで、トータルでサポートを行っています。住宅購入に関わる財務面でのご不安があれば、どうぞお気軽にご相談ください。