離婚して不動産売却するときの注意点とは？住宅ローン中の家を売るポイントも解説

離婚した後の不動産売却について、悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
「離婚したときに家を売るタイミングはいつがいいのか」などの疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
トラブルを防ぐためにも、離婚してから早めに家の売却活動を進めることをおすすめします。この記事では、離婚して家を売却するときの注意点や財産分与のポイントを解説します。スムーズに家を売り出せるようになりますので、ぜひ最後までお読みください。

離婚したときに家を売却するのがおすすめの理由

離婚したときには、住宅ローンや財産分与のことを考えて家を売却することをおすすめします。ここからは、離婚したときに家を売却するのがおすすめの理由を2つ解説します。

住宅ローンの名義変更は難しいため

妻が専業主婦で、夫名義の家に住み続けたい場合は、住宅ローンの名義を夫から妻に変更する必要があります。しかし、妻の収入が金融機関の住宅ローンを融資する基準を満たしていない場合は、ローンの名義変更ができません。
夫名義のままその家に住み続ける選択肢もありますが、将来のリスクがあるので注意が必要です。ローンが完済するまでにトラブルが起こるかもしれません。万が一何かあった時には、住んでいた家が売却されることも考えられます。現実的に考えて、離婚するときに売却する方が、将来のリスクを軽減できるでしょう。

家を売却したお金が財産分与できるため

財産分与とは、夫婦で築き上げた共有財産を均等に分割することです。持ち家が夫名義でも、結婚してから築き上げた財産であれば、財産分与の対象となります。不動産を平等に分割することは難しいため、財産分与するには売却して現金化する必要があります。
ただし、義父などから頭金の資金援助を受けていた場合は、頭金部分は財産分与の対象となりません。

離婚して家を売却するときの2つの注意点

離婚して家を売却するときには、普段の不動産売却に比べて何に気を付ければいいのでしょうか。ここからは、離婚して家を売却するときの2つの注意点を解説します。

離婚後は早めに売却活動を進める

離婚成立から2年経つと財産分与の請求権が失効してしまうため、家を財産分与したい場合には、離婚してからは早めに売却活動を進めましょう。特に不動産の名義が相手にある場合は、離婚後に連絡が取れなくなり、いつの間にか請求権の失効を迎えてしまうこともあります。連絡が取れなくなってしまう可能性が考えられる場合は、早めに売却するように心がけましょう。

共有名義の家を売却するときには両者の合意が必要

家の名義が共有の場合は、売却するときに共有している2人の同意が必要です。家の中で一切口を利かないほど夫婦関係が悪化していた場合には、注意が必要です。
ただし、同意が取れても一人で売却の手続きを進めることは難しく、売買契約や引き渡しのときには同席してもらう必要があります。事前に同席しないことが分かっている場合は、持ち回り契約を検討しましょう。持ち回り契約とは、どちらかが同席できない場合に不動産会社に足を運んで、それぞれが記名と押印をすることです。

離婚で住宅ローン中の家を売却するには？

住宅ローン中の家を売却することはできますが、ローンの残額によっては売却の進め方に注意が必要なケースがあります。ここからは、住宅ローン中の家を売却する場合の進め方や注意点を解説します。

住宅ローンを完済している場合

住宅ローンを完済している場合は、そのまま売却できます。ただし売却するときには、金融機関が融資するときに不動産に設定した抵当権の抹消が必要です。不動産会社に売却を依頼した場合は、名義を買主に変更するときに、司法書士によって抹消の手続きが進められます。抵当権の抹消を依頼する費用は、1～2万円程度です。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合は、ローンの残高と売却金額がどれくらいか調べる必要があります。家を売却したお金でローンを完済できるアンダーローンの場合には、一括で返済できるため問題なく売却が進められます。
しかし、家を売却したお金で住宅ローンが完済できないオーバーローンの場合は、足りない部分のお金を用意する必要があります。自己資金で補充するか、借り換えローンなどでお金を用意しなければいけません。また自己資金が足りず、ローンを新たに借りることが難しい場合は任意売却も利用できます。しかし、任意売却には住宅ローンを融資した金融機関の許可が必要です。また任意売却したあとも、住宅ローンを支払い続けなければなりません。

離婚後に家を売却して財産分与をするときの2つのポイント

贈与税がかからないように財産分与するタイミングは、注意が必要です。ここからは、離婚後に家を売却して財産分与をするときの2つのポイントを解説します。

財産分与は離婚後に行う

財産分与は必ず離婚後に行いましょう。結婚期間中に分けてしまうと、贈与税が課税されてしまいます。たとえば、結婚期間中に夫名義の家の売却資金を受け取った場合には、売却を受け取った妻の分に贈与税が課税されます。

離婚協議書の作成をおすすめ

離婚後にトラブルが生じることを防ぐために、離婚協議書はできる限り作成しておいた方が安心できるでしょう。また、公正証書にしておくと、トラブルが発生したときの証拠として有力です。公正証書とは、公証役場に保管される公的機関によって作成された文書です。

まとめ

離婚したときには、財産分与のために家を売却することをおすすめします。離婚したときに家を売却する場合には、早めに売り出しましょう。住宅ローンが残っている場合は、残債が売却資金で完済できるかどうか事前に確認しておくことをおすすめします。離婚して家を売却するときには、リバティーエステートにご相談ください。スムーズに売却して財産分与できるように、担当者が丁寧に対応します。