不動産を活用した相続税対策と注意点

「相続税対策として、空き地へのアパート建設や、投資用不動産の購入を勧められますが、本当に対策として有効なのですか？」といった相談が多く寄せられます。

相続税評価額を下げる効果は十分見込まれますが、注意点も多々ありますので税理士等や不動産鑑定士など、専門知識のある方に相談することをお勧めいたします。今日は、不動産活用が相続税対策になる仕組みについてお話しいたします。

現金を不動産に替えれば相続税評価額がお得に！

例えば1億円の不動産を現金で購入した時点の時価ベースでは、1億円の不動産が増加し、1億円現金が減少したことになります。
これは現金を不動産に資産替えしただけですので、時価ベースの資産価値は、プラスマイナスゼロで１億円のままです。
しかし、相続税の対象となる評価額は、現金だと１００％で評価し、不動産については、土地は路線価、建物は、固定資産税評価額の1.0倍で評価します。
一般的に、路線価は、時価の約８０％、固定資産税評価額は、時価の約７０％(物件によっては、約５０％～７０％)で評価されます。
つまり、現金から不動産に資産替えをしただけで、相続税の対象となる評価額が低下するのです。

仮に５,０００万円の土地、５,０００万円の建物について、相続税評価額では、土地が、路線価で４,０００万円、建物の固定資産税評価額が３,５００万円とすれば、合計７,５００万円となり、この時点で相続税の対象となる価額が２,５００万円低下するのです。

賃貸不動産にするとさらに下がります！

貸家建付地とは

自己所有している土地に建築した建物を他人に貸しているこの土地、つまり、貸家として使用している土地のことを貸家建付地といいます。
アパートを建てた土地や投資用マンション(賃貸マンション)の敷地権が貸家建付地となります。
この貸家建付地の相続税評価額は、次のとおりとなります。

建物の相続税評価額は、

自用の家屋の価額－自用の家屋の価額×借家権割合×賃貸割合　で計算します。

土地の相続税評価額は、
自用地としての価額-（自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
で算定します。
(注)自用の家屋の価額とは、固定資産税評価額の1.0倍で評価した価額をいいます。自用地としての評価額とは、更地として路線価で評価した価額をいいます。

上記の事例で借地権割合７０％、借家権割合３０％、賃貸割合１００％として算定すると、

【建物の相続税評価額】

固定資産税評価額３,５００万円－３,５００万円×３０％×１００％＝２,４５０万円となり、

相続税評価額が、１,０５０万円低下します。

【土地の相続税評価額】
路線価４,０００万円-(４,０００万円×70%×30%×100%)=３,１６０万円となり、
相続税評価額がさらに、８４０万円低下します。

合計　１,０５０万円+８４０万円＝１,８９０万円低下します。

小規模宅地(特定事業用宅地等)の特例

この制度は、相続開始の３年以上前から、被相続人が借家建付地として使用していた土地を、一定の要件に該当する被相続人の親族が相続または遺贈により取得した場合には、２００㎡を限度に土地の相続税評価額を５０％評価減することができます。

上記の貸家建付地の評価額３,１６０万円がさらに５０％評価減し、相続税評価額は、１,５８０万円となるのです。

まとめますと、現金１億円で事業用不動産に資産替えしたことにより、不動産の評価額が土地１,５８０万円+建物２,４５０万円=４,０３０万円となり、５,９７０万円相続税評価額が低下します。

争相続にならないように

相続人が二人以上いる場合には、不動産を現金のように分割することはできないため、共有にしなければならなりません。このため遺産分割時に、トラブルになることが多いです。また、複数の不動産がある場合に、誰がどの不動産を相続するかさらに、相続財産が不動産に偏っていた場合には、相続税の支払いが困難になり相続人間でのトラブルになります。このような争相続のないようにあらかじめ、遺言書の作成等対応が必要です。

不動産が負動産にならないように

借入金により、不動産を購入した場合には、借入金を返済しなければなりません。安価なので地方の物件を借入金で購入した場合には、空室になった場合には、不動産収入で借入金が返済できなくなります。このような負動産にならないように物件を慎重に選択しなければなりません。

このような負動産にならないように、物件選びについては、リバティエステートに相談することをお勧めします。

タワーマンション裁判について

地方の物件が負動産になる可能性が高いのならば、タワーマンションならば空室リスクの低く、値下がりどころか値上がる可能性もあると考えます。

しかし、令和4年4月にタワーマンション裁判の最高裁で国の勝訴判決がありました。裁判の内容は、以下のとおりです。
被相続人が他界する3年前に、東京都杉並区のマンションを約8億3,700万円、神奈川県川崎市のマンションを約5億5,000万円で購入。
相続開始後、相続人は「路線価方式」により、杉並区内マンションを約2億円、川崎市内マンションを約1億3,400万円と評価。被相続人には、当該マンション購入費用として約10億円の銀行借り入れがあったことから、相続人は0円で相続税申告。
国税局は不動産鑑定による実勢価格を調査し、杉並区内マンションは約7億5,400万円、川崎市内マンションは約5億1,900万円と評価。相続人に追徴課税約3億円の更正処分を行う。
相続人はこの更正処分を不服として申し立てし、裁判訴訟となる。

裁判のポイントは、不動産の評価について、土地は路線価、建物は固定資産税評価額の1.0倍としているものの、国税庁長官の判断次第で時価で評価することができるということなのです。
この裁判ケースの場合、相続税額がゼロで、相続税申告後すぐに不動産が売却されていたされました。また被相続人が高齢であり、金融機関の借入時の資料に相続対策として不動産購入する旨の記録があり、あからさまに相続対策としての不動産投資と判断されことにより、国税庁長官が時価評価を指示した結果なのです。

まとめ

不動産を活用した相続税対策は大変有効であることがおわかりいただけたと思います。しかし、この事例のように、あからさまに相続税対策をするのではなく、老後の資金や孫への教育資金のための資産運用であれば問題はありません。失敗しない不動産投資をするためには必ず専門家にご相談することを強くお奨めいたします。中尾一英税理士事務所では初回無料にてご相談に対応いたしますので、ご遠慮なくご連絡ください。

監修　中尾一英税理士プロフィール
地方銀行に34年間勤務、銀行では16年間事業再生、事業継承業務に従事し、事業計画書の作成・実行支援に取り組んでおりました。藤沢・茅ヶ崎エリアを中心に活動しております。元銀行員の強みを活かした細やかで、親身な対応を心がけております。
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